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Rentabilidad estimada

TIR 21% nominal anual en dólares estimada en Escenario Base. Recupero del capital estimado en 40 meses. Duration estimada 38 meses.

Inversion requerida

Hasta US$ 7.836.000 a integrarse en Agosto de 2017 en un Fideicomiso de Administración.

Destino del fondeo

Cancelación de crédito hipotecario sobre la tierra (LTV 30%) y otros pasivos, inversión en infraestructura remanente, construcción y comercialización.

Participacion minima

Desde USD 200.000 obteniendo participación del 2,5% en la distribución de los dividendos, en función de los flujos netos que genere el proyecto.



Proyecto



Las Calas

Barrio Urbano

Las Calas es un emprendimiento sobre 6.2 hectáreas, al norte de la ciudad de Maldonado, con rápida conexión con, el Aeropuerto, La Barra, Punta del Este y el nuevo Centro de Convenciones a través de la nueva avenida sobre la que se ubicara.

El proyecto cuenta con el potencial de alcanzar 638 viviendas, recibiendo los beneficios fiscales de la Ley N° 18.795, con distribuciones de uno, dos y tres dormitorios y cocheras individuales, pudiendo incorporar terrazas, parrilleros y otras características a la medida del propietario final. Colocando de esta manera una oferta atractiva para la demanda del mercado actual.

El desarrollo contará con saneamiento municipal y servicios propios como: un centro comercial con 27 locales y áreas de juegos para niños, otorgando características de barrio jardín, con una alta densidad, crecimiento planificado y armonía de diseño, logrando un buen equilibrio entre naturaleza y comodidad.

La construcción será modular, de acuerdo a las ventas efectuadas, con el método pre-industrializado Steel Framing homologado por MVOTMA, el cual se caracteriza por la rapidez de montaje, reducción de costos y buena calidad de aislamiento térmico, maximizando la rentabilidad del proyecto y ofreciendo calidad al comprador final.



Las Calas ubicación



Tipos de Vivienda



1 Dormitorio

Unidad en plana baja de 41,40 m2, con cochera, estar-comedor al frente, cocina integrada con dos mesadas, baño completo y un dormitorio.

Las Calas 1 dormitorio

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2 Dormitorios

Unidad en plana alta, en dos niveles de 69,00 m2, con cochera, estar en el acceso, comedor al frente con balcon, cocina integrada de dos mesadas. Baño completo y dos dormitorios en el segundo nivel.

Las Calas 2 dormitorios

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2 Dormitorios +

Unidad en dos niveles de 69,00 m2, con cochera, estar en el acceso, comedor al frente con terraza y parrillero, cocina integrada de dos mesadas. Baño completo y dos dormitorios en el segundo nivel.

Las Calas 2 dormitorios plus

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3 Dormitorios

Unidad en plana baja de 76,80 m2, con cochera, estar-comedor al frente, cocina integrada de dos mesadas. Baño completo y tres dormitorios

Las Calas 3 dormitorios

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Fachadas de Viviendas



Las Calas 1 dormitorio

Las Calas 2 dormitorios




Centro Comercial


Planta inferior


Las Calas centro comercial planta inferior

Planta superior


Las Calas centro comercial planta superior




Master Plan



Etapa 1 - Inicia mes 1 finaliza mes 18

Número
Solar
Domitorios Total
Viviendas
Total
Cocheras
Total Area
1 2 3 4 Cubierta Semi Descubierta
E-01 3 3     6 17 394   215
E-02 3   3   6 7 408 14 88
E-03 1 4 1   6 5 428 41 71
E-04 1 4 1   6 5 430 41 60
E-05 1 4 1   6 5 430 41 60
E-06 1 5 1 1 8 6 604 41 71
E-07 3 4     7 6 427 35 74
E-08 1 4 1   6 5 430 41 60
E-09 1 4 1   6 5 430 41 66
E-10 3 3     6 9 363   126
E-11 1 4 1   6 5 428 38 60
E-12 3 1 2   6 6 312 4 70
E-13 3 3     6 7 401 2 117
F-01 3 3     6 10 385   135
F-02 3   3   6 7 377 7 89
F-03 1 4 1   6 5 429 41 75
F-04 2 5 1   8 6 537 37 85


Etapa 2 - Inicia mes 13 finaliza mes 26

Número
Solar
Domitorios Total
Viviendas
Total
Cocheras
Total Area
1 2 3 Cubierta Semi Descubierta
D-06 1 4 1 6 5 431 41 60
D-07 1 4 1 6 5 430 41 60
D-08 1 4 1 6 5 431 41 60
D-09 1 4 1 6 5 431 41 60
D-10 1 4 1 6 5 430 41 60
D-11 1 4 1 6 5 431 41 60
D-12 3 3   6 10 368   122
D-13   3 3 6 5 463   70
D-14 3 3   6 11 366   145
D-15 2 4   6 6 352 23 78
D-16 1 4 1 6 5 431 41 60
D-17 1 4 1 6 5 431 41 60
D-18 1 4 1 6 5 430 41 60
D-19 1 4 1 6 5 431 41 60
D-20 1 4 1 6 5 431 41 60
D-21 1 4 1 6 5 430 41 60


Etapa 3 - Inicia mes 22 finaliza mes 35

Número
Solar
Domitorios Total
Viviendas
Total
Cocheras
Total Area
1 2 3 Cubierta Semi Descubierta
C-11 1 4 1 6 5 430 41 60
C-12 1 4 1 6 5 431 41 60
C-13 1 4 1 6 5 431 41 60
C-14 1 4 1 6 5 430 41 60
C-15 1 4 1 6 5 431 41 60
C-16 1 4 1 6 5 431 41 60
C-17 1 4 1 6 5 430 41 60
C-18 1 4 1 6 5 431 41 60
C-19 3   3 6 14 472   176
C-20 3 3   6 9 346   131
C-21 1 4 1 6 5 431 41 60
C-22 1 4 1 6 5 431 41 60
C-23 1 4 1 6 5 430 41 60
C-24 1 4 1 6 5 431 41 60
C-25 1 4 1 6 5 431 41 60
C-26 1 4 1 6 5 430 41 60
C-27 1 4 1 6 5 431 41 60
C-28 1 4 1 6 5 431 41 60


Etapa 4 - Inicia mes 31 finaliza mes 43

Número
Solar
Domitorios Total
Viviendas
Total
Cocheras
Total Area
1 2 3 Cubierta Semi Descubierta
D-01 1 4 1 6 5 430 41 60
D-02 1 4 1 6 5 431 41 60
D-03 1 4 1 6 5 431 41 60
D-04 1 4 1 6 5 430 41 60
D-05 1 4 1 6 5 431 41 60
D-22 1 4 1 6 5 431 41 60
D-23 1 4 1 6 5 431 41 60
D-24 1 4 1 6 5 430 41 60
D-25 1 4 1 6 5 431 41 60
D-26 1 4 1 6 5 431 41 60
D-27 1 4 1 6 5 430 41 60
D-28 1 4 1 6 12 434 41 152
D-29 1 4 1 6 6 313 6 84
D-30 3 3   6 10 351   137
D-31 1 4 1 6 5 431 41 60

Número
Solar
Total
Locales
Total
Cocheras
Total Area
Cubierta Semi Descubierta
A-01 1 6 30 20 72
A-02 5 5 212 41 63
A-03 5 4 316 26 49
A-04 2 4 182 60 50
A-05 3 6 384   75
A-17 4 8 185 30 106
A-18 4 5 382 33 63
A-19 3 6 187 47 68


Etapa 5 - Inicia mes 39 finaliza mes 52

Número
Solar
Domitorios Total
Viviendas
Total
Cocheras
Total Area
1 2 3 Cubierta Semi Descubierta
C-01   3 3 6 14 481   176
C-02 3 3   6 9 346   131
C-03 1 4 1 6 5 431 41 60
C-04 1 4 1 6 5 431 41 60
C-05 1 4 1 6 5 430 41 60
C-06 1 4 1 6 5 431 41 60
C-07 1 4 1 6 5 431 41 60
C-08 1 4 1 6 5 430 41 60
C-09 1 4 1 6 5 431 41 60
C-10 1 4 1 6 5 431 41 60
C-29 1 4 1 6 5 430 41 60
C-30 1 4 1 6 5 431 41 60
C-31 1 4 1 6 5 431 41 60
C-32 1 4 1 6 5 430 41 60
C-33 1 4 1 6 5 431 41 60
C-34 1 4 1 6 5 431 41 60
C-35 1 4 1 6 5 430 41 60
C-36 1 4 1 6 5 431 41 60
C-37 1 3 1 5 5 362 10 64


Etapa 6 - Inicia mes 48 finaliza mes 57

Número
Solar
Domitorios Total
Viviendas
Total
Cocheras
Total Area
1 2 3 Cubierta Semi Descubierta
B-01   3   3 12 211   148
B-02 3   3 6 10 457   120
B-03 3 3   6 6 358 5 86
B-04 3 3   6 6 317 6 75
B-05 1 4 1 6 6 430 46 77
B-06 1 4 1 6 6 426 41 67
B-07 1 4 1 6 6 426 41 65
B-08 1 4 1 6 6 430 41 69
B-09 3 3   6 6 318 7 78
B-10 3 1 2 6 9 431 16 109


Etapa 7 - Inicia mes 53 finaliza mes 62

Número
Solar
A-06 Opcional dependiendo la evolución del proyecto
1 - 83 cocheras + 63 viviendas
2 - ampliar el Centro Comercial
3 - vender la tirra remanente
A-07
A-08
A-09
A-10
A-11
A-12
A-13
A-14
A-15



Las Calas masterplan


Venta Potencial

Para obtener beneficios fiscales, el valor y los m2 de las viviendas, dependiendo de sus características se encuentran regulados la Ley N° 18.795 , no así el centro comercial. El siguiente cuadro muestra el potencial de ingresos del proyecto, construido y vendido en su totalidad, respetando los valores máximos actuales para las viviendas y el valor de mercado del centro comercial.


Producto Area Cubierta Area Total Precio M2 Precio Unidad Cantidad de Unidades Total M2 Total Potencial
1 Dormitorio 41,50 56.03 1.661,80 93.046,30 253 14.174 23.540.713
2 Dormitorios 69,00 93,15 1.597,98 148.758,40 342 31.857 50.875.371
3 Dormitorios 84,00 113,40 1.555,93 176.329,52 43 4.876 7.582.169
Strip Center 1700,00 1.700,00 1.545,00 2.626.500 ,00 1 1.700 2.626.500

Estrategia comercial

Para alcanzar el maximo potencial, el proyecto será comercializado en forma directa e inderecta a través de una red de agentes inmobiliarios seleccionados en: Uruguay, Argentina, Estados Unidos y España, los cuales seran provistos de las herramientas y apoyo necesarios para alcanzar los objetivos y el target identificado.


Objetivos

  • Vender el 100% de las unidades del proyecto.
  • Posicionar LAS CALAS como un Barrio Urbano, familiar, con un estilo de vida saludable, seguro y amigable.
  • Que los compradores de su primera vivienda tengan una experiencia cómoda, feliz y sin preocupaciones, tanto durante el proceso de compra como incluso después del cierre.
  • Construir una reputación en Uruguay como el desarrollo inmobiliario ideal para los compradores de su primera vivienda.
  • Posicionarse como un proveedor de oportunidades de inversión inmobiliaria para inversores minoristas dándole acceso a oportunidades reservadas para grandes inversores.

Target

Consumidor Final:

  • Personas, parejas y/o familias de ingresos medios y medios bajos (USD 25.000) en búsqueda de su primera vivienda o interesados en vivir en Maldonado.

Inversor Minorista:

  • Profesionales, cuentapropistas y/o familias de ingresos medios y medios altos (USD 45.000) residiendo o no en el uruguay con el objetivo de invertir para arrendamiento, con exoneraciones tributarias del 100%.

Fondos de inversión:

  • En búsqueda de rendimiento, apreciación y protección del patrimonio libre de impuestos por 10 años.

Herramientas

  • Presentaciones y visitas al predio con potenciales compradores.
  • Unidades modelo equipadas en los primero modulos construidos.
  • Materiales de marketing (merchandising, cartelería, videos , renders, etc...)
  • Anuncios de prensa.
  • Kits de Marketing
  • Sitio Web.
  • Presencia en redes sociales.
  • Email Marketing.
  • Newsletter mensual.



Inversión

Supuestos

Las proyecciones estimadas asumen los siguientes puntos:

  • Construcción y Venta: 80% de las viviendas.
  • Precio de Venta: 10% por debajo del precio maximo permitido por ANV.
  • Modalidades de venta: 12, 24, 36, 48 cuotas; las primeras dos con crédito hipotecario.
  • Cierre de operacion: 90% en Uruguay y 10% en el exterior.
  • Adelantos financieros: del 70% del monto del crédito hipotecario para el 10% de las unidades vendidas bajo esa modalidad.
  • Plazo de construcción: 8 meses por lote. Costo promedio de construcción de US$ 730 por metro cuadrado (incluye un 10% de imprevistos).
  • Construcción y venta: de un Strip Center de 1.800 metros cuadrados techados, a US$ 1.700 por metro cuadrado (IVA incluido).
  • Beneficios fiscales: según Ley N° 18.795 .
  • Tierra remanente: al finalizar el plazo del fideicomiso de unas 1,1 hectáreas.
  • Ajustes: Indices macroecónomicos proyectados , calculados por Deloitte para los proximo años.

Escenario Base

El escenario base proyectado, arroja una TIR estimada para el inversor del 21% nominal anual en dólares, el siguiente cuadro muestra la sensibilidad de la TIR en los distintos escenarios posibles.



Oportunidades

Ahorros en los costos de construcción

  • Eficiencias obtenidas por el uso de sistemas pre-industrializados.
  • Menor curva de aprendizaje dada por la estandarización.
  • Disminución de los tiempos de construcción.
  • Ahorros por el uso de materiales y sistemas importados.

Aceleración en el ritmo de ventas

  • Gran estrategia de genración de demanda y comercialización
  • Incorporación de compradores uruguayos residentes en el exterior e inversores minoristas.
  • Anticipación de ventas con planes de financiación de hasta 100% en cuotas.

Aumento del precio de venta

  • Por aumento de la demanda originada debido a mayor oferta de créditos hipotecarios.
  • Por revalorización del Strip Center (sin precio tope) con el avance del desarrollo.

Aumento de los metros cuadrados de venta:

  • Resultado de la obtención de 6 lotes extras producto de construcción de la infraestructura eléctrica subterránea en lugar de aérea.
  • Beneficios obtenidos por negociaciones con el Departamento de Maldonado

Venta de la tierra remanente:

  • representada por aquellas unidades no vendidas al finalizar el plazo del Fideicomiso.

Riesgos

  • Por venta de menos unidades que las esperadas en el escenario base y/o cronograma de ventas más lento de lo esperado.
  • Aumento de la tasa de interés de los créditos hipotecarios.
  • Menor precio de venta de las viviendas medido en dólares producto de una mayor devaluación del peso uruguayo.
  • Mayor costo de construcción al esperado no trasferido a precio de venta.

Estructura fiduciaria y flujo de procesos


Las Calas estructuración



Proyecciones



Plan Económico Proyectado

Resultado de acuerdo al Escenario Base proyectado


Producto Área cubierta Área total Precio m2 Precio unidad Total de unidades Total m2 Total
1 Dormitorio 41,50 56.03 1.661,80 93.046,30 253 14.174 23.540.713
2 Dormitorios 69,00 93,15 1.597,98 148.758,40 342 31.857 50.875.371
3 Dormitorios 84,00 113,40 1.555,93 176.329,52 43 4.876 7.582.169
Centro Comercial 1700,00 1.700,00 1.545,00 2.626.500 ,00 1 1.700 2.626.500
Total ventas potenciales 639 52.608 84.624.754
Ajustes del 20% en cantidad de viviendas vendidas (16.399.651)
Ajustes del 10% en precio de venta de viviendas (6.559.860)
Ajustes por índices macroenómicos proyectados (9.187.455)
Total ingresos proyectados 52.477.788
Costo construcción 729,00     42.426 (30.928.744)
Recupero de IVA 121,00     40.726 4.927.877
Ajustes por índices macroenómicos proyectados 421.361
Total costo construcción proyectado (25.579.505)
Proyecto y tierra (5.870.000)
Resultado bruto proyectado 21.028.283
Gastos (5.794.192)
Desarrollador (2.556.491)
Beneficiario B (1.504.903)
Resultados financieros (245.170)
Impuestos (3.533.903)


Cash Flow Proyectado

Cashout propuesto de acuerdo al Escenario Base proyectado.


  Mes 4 Mes 16 Mes 28 Mes 40 Mes 52 Mes 64 Total
Contribution 7.835.789 7.835.789
Housing 503.535 5.295.185 7.766.676 12.472.528 13.706.003 9.952.044 49.695.970
Strip Center 741.818 2.040.000 2.781.818
Total Inflows 8.339.324 5.295.185 8.508.494 14.512.528 13.706.003 9.952.044 60.313.578
Construction Distribution (%) 1,94 10,11 14,26 25,41 34,75 13,54 100,00
Land (3.835.789) (3.835.789)
Mortage (1.229.211) (1.229.211)
Indemnity (685.000) (685.000)
Funding Fee (120.000) (120.000)
IRPF / Land Value (428.571) (428.571)
Infrastructure Cost (350.000) (210.000) (560.000)
Construction Housing Cost (458.532) (2.392.548) (3.375.142) (6.015.538) (8.226.867) (3.204.686) (23.673.313)
Construction StripCenter Cost (1.346.191) (1.346.191)
Operating Expenses (33.710) (79.934) (79.263) (80.678) (82.384) (58.065) (414.034)
Administrative Expenses (169.839) (324.377) (327.290) (343.885) (355.046) (374.276) (1.894.713)
Commercial Expenses (319.283) (617.469) (676.548) (819.582) (760.454) (113.108) (3.306.444)
Social Security Expenses (16.523) (40.689) (39.521) (39.377) (33.488) (9.400) (178.998)
Construction Management (48.512) (156.153) (202.509) (441.704) (493.612) (192.281) (1.534.771)
Legal Management (4.922) (24.725) (34.544) (74.424) (83.093) (32.628) (254.336)
Project & SVP Management (24.256) (78.076) (101.254) (220.852) (246.806) (96.141) (767.385)
Fiduciante B (300.981) (300.981) (300.981) (300.981) (300.981) (1.504.905)
VAT (111.868) (156.964) (179.802) (222.157) (258.021) (90.222) (1.019.034)
IRAE (26.366) (230.064) (509.435) (423.426) (298.408) (1.487.699)
IP (104.084) (204.171) (300.098) (260.823) (157.993) (1.027.169)
Intereses Short Term 404 (19.151) 818 1.027 676 1.008 (15.218)
Advanced Mortgage Loans 249.484 375.144 565.988 700.438 458.279 2.349.333
Advanced Mortgage Payment (187.916) (268.383) (551.401) (695.737) (645.896) (2.349.333)
Advanced Mortgage Interests (5.005) (32.092) (46.403) (63.701) (61.911) (20.840) (229.952)
Total Outflows (7.591.133) (4.376.381) (5.499.069) (10.628.539) (11.823.694) (5.593.917) (45.512.733)
Net Cash Flow 748.191 918.804 3.009.425 3.883.989 1.882.309 4.358.127 14.800.845
Free Cash Flow 748.191 694.187 848.952 693.045 434.648    

Cashout acumulado proyectado cada USD 200.000



Participantes


SilverPoint

Responsables del proyecto, su estructuración y desarrollo junto a Gustavo Ortega & Asoc., responsables de la arquitectura y de la dirección de las obras; y el Estudio Petitto, responsables de la ingenieria jurídica y asesores legales.

SilverPoint sera el encargado de la ejecución de la estrategía de comercialización y de la relación con los agentes independientes durante la vida del fideicomiso.



Deloitte S.C.

Firma líder de servicios profesionales. Sus firmas antecesoras Deloitte Haskins & Sells y Tea Consultores y Auditores Touche Ross actúan en el Uruguay desde 1921 y 1973 respectivamente.

Deloitte asesoro al desarrollador en la elaboración de los flujos del proyecto, la estructuración financiera y el impacto fiscal.

Sera el encargado de realizar la contabilidad, la gestión de pagos, el control presupuestal y el seguimiento del proceso de comercialización y cobranza del proyecto.



Posadas, Posadas & Vecino

Con más de 90 años de experiencia brindando asesoramiento legal, contable, notarial y tributario; Posadas, Posadas & Vecino, sera el agente fiduciario del fideicomiso Las Calas.



Anexos

Información adicional


Ubicación

El departamento de Maldonado en Uruguay, abarca una superficie de 4.797 km2, siendo el tercer departamento de menor extensión después de Montevideo y Canelones.

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Población

Maldonado es el departamento con mayor crecimiento demográfico desde 2004 y su tasa anual duplica a la de Canelones, que es el departamento que le sigue en crecimiento poblacional.

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Vivienda

En el departamento de Maldonado, de acuerdo a datos del Censo 2011, el total de viviendas en áreas urbanas asciende a 106.916, mientras que en áreas rurales es de 3.810.

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Trabajo

El mercado de trabajo en el departamento de Maldonado ha mostrado importantes avances en el período 2007-2012 en materia de indicadores agregados, presentando incluso valores más favorables que los registrados a nivel del total país.

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Opiniones

Que dicen los medios

Uruguay hoy.

El crecimiento económico de Uruguay en la última década fue inclusivo y condujo a una reducción importante de la pobreza y a la ampliación de la prosperidad compartida.

La pobreza moderada, pasó del 32.5% en 2006 al 9.7% en 2014, mientras que la indigencia o pobreza extrema ha prácticamente desaparecido: un 2.6% frente al 0.3% para el mismo periodo.

En términos de equidad, los ingresos del 40% más pobre de la población uruguaya han aumentado en un 6.8% entre 2004 y 2012, es decir 2.2 puntos porcentuales por encima del promedio de ingresos de la población total.

El buen desempeño macroeconómico también se reflejó en el mercado de trabajo que registró niveles de desempleo históricamente bajos en 2014 (6.6%)

Uruguay se destaca en América Latina por ser una sociedad igualitaria y por su alto ingreso per cápita, bajo nivel de desigualdad y de pobreza y ausencia casi total de indigencia.

En proporción de la población total, el tamaño de la clase media es el más grande de la región.

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Banco Mundial
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Falta 1 millón de m2 de vivienda para la clase media.

Existe una demanda, no satisfecha, de entre 900.000 y 1 millón de metros cuadrados de viviendas destinadas a familias de clase media.

Esta cifra corresponde a los alrededor, de 70.000 metros cuadrados anuales que el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) dejó de construir entre el 2001 y la actualidad. 

Desde el ministerio se presentó información a los senadores que señala que hay una demanda de 51.889 viviendas en todo el país.

Según el informe, para el quinquenio 2015-2019 se plantean 88.400 soluciones habitacionales entre construcciones nuevas, mejoras, préstamos, contratos de alquiler, etcétera.

En el país "hay un crecimiento mayor de hogares que de personas, producto de parejas que se separan, jóvenes que emigran con cierta precariedad desde el punto de vista laboral, etcétera", lo que da el déficit de casi 52.000 viviendas.



Satisfacer demanda de vivienda exige US$ 1.500 millones por año

En los próximos 20 años, el país necesita construir unos 450.000 hogares

Ante la necesidad de contar con mayor oferta de vivienda y frente a la realidad de que los hogares son más pequeños en número de moradores, se debería “casi duplicar” la producción de inmuebles en los próximos 20 años, aseguró ayer el experto inmobiliario, Julio Villamide. 

Ha tenido una incidencia clave el hecho de la reducción de números de habitantes por hogar, que en 1980 era en promedio de 3,4 personas y en 2010 es de 2,9.

Por cada 0,1 que se reduce el tamaño del hogar, se necesitan 45 mil viviendas adicionales. 

Las viviendas de interés social, que apunta a facilitar el acceso a un hogar a personas de ingresos medios, han cambiado la ecuación del sector. La oferta se amplió y se comenzó a construir en zona que antes estaban olvidadas.

Hasta el momento se presentaron más de 8.000 viviendas en este régimen, de las cuales se aprobaron más de 5.000 y que han movido unos US$ 480 millones.


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